Hva er leietakerrådgivning?
Leietakerrådgivning er bistand til den omfattende prosessen som kreves for at en leietaker skal komme frem til en optimalisert ny eller reforhandlet leieavtale. Prosessen sikrer lokaler som er tilpasset virksomhetens detaljerte behov på vilkår som er konkurranseutsatt. Leietakerrådgiveren er en partsrepresentant som utelukkende har leietakerens mål i fokus og opptrer kun på vegne av leietakeren.
Hvilken rolle har leietakerrådgiveren ved utarbeidelse av leieavtalen?
Leieavtaler er store forpliktelser for ethvert selskap med langsiktige og ofte rigide bindinger for å sikre forutsigbarhet for virksomheten og utleieren. En leieavtale består av det juridiske dokumentet med en rekke viktige bilag. Selve avtalen regulerer kommersielle forhold og viktige klausuler om det oppstår en konflikt mellom utleier og leietaker. Bilagene består blant annet av en beskrivelse av innholdet i leieobjektet, ofte kalt kravspesifikasjon eller leveransebeskrivelse, samt flere sentrale bilag som sikrer behov på begge sider av en avtale. Leietakerrådgiverens oppgave er å sikre en så sterk posisjon som mulig for leietakeren i det komplette avtaleverket.
I leieavtalen fokuserer leietakerrådgiveren på temaer som fleksibilitet, vedlikeholdsansvar, tilbakeleveringsklausuler, likebehandling, opsjoner, fortrinnsretter mm. Meglerstandarden er velutviklet og utleiervennlig og har derfor en del områder hvor det er viktig å argumentere godt for å få inn klausuler som sikrer leietakerens interesser. Hva som er mulig å få til er basert på erfaring, argumentasjon og posisjon leietakeren har sikret seg i forhandlingen.
I bilagene er hoveddokumentet kravspesifikasjonen eller leveransebeskrivelsen som er selve verdipapiret i avtalen sett med leietakerens øyne. Her skal alle fremforhandlede ytelseskrav, kvaliteter og tilpasninger til leietaker komme frem i detalj og sikre leietakeren gjennom hele leieperioden.
Hva kan leietakerrådgiveren gjøre med hensyn til kommersielle vilkår?
Leietakerrågiveren vil gi leietakeren en oversikt over alle tilgjengelige alternativer og rådgiverens vurdering av disse basert på erfaring og kunnskap om markedet. Ved å jobbe strategisk med leietakerens forhandlingsposisjon og sikre flere kort på hånden, vil prosessen spare leietakeren for tid og penger i form av en strukturert og god forhandling. Sammen med leietakeren, vil rådgiveren sikre prioritert måloppnåelse og ha et sterkt fokus optimalisering av utforming, leieavtalens klausuler og kommersielle vilkår.
Hva er en kravspesifikasjon eller leveransebeskrivelse?
Kravspesifikasjonen er leietakerens viktigste verdipapir!
Dette viktige bilaget er ofte mangelfullt, utarbeidet etter utleiers prioriteringer eller fraværende. Kravspesifikasjon utarbeidet av en leietakerrådgiver sikrer leietakeren kritiske kvaliteter, ytelser og andre behov og ønsker i leieobjektet.
Har eksklusive arealer tilstrekkelig luft når lokalet er fullt av ansatte og kunder?
Hvordan er belysningen tilrettelagt for gode arbeidsforhold samtidig som leieobjektet skal fremstå innbydende og attraktivt for besøkende og ansatte gjennom lange arbeidsdager?
Fungerer alle rom slik de skal med lydkrav som sikrer at konfidensielle samtaler er konfidensielle, at Teamsmøter ikke forstyrrer landskapene omkring, at akustikken i leieobjektet er behagelig?
Det syndes mye mot ovennevnte hygienefaktorer når utleier utformer generiske leietakerarealer. Kravspesifikasjonen skal inneholde samtlige detaljer som er viktig for leietakeren. Spesifikke kvaliteter og ytelser i dokumentet fungerer som rettesnor for utforming og som sanksjonsmuligheter gjennom hele leieperioden. Utleier må utbedre om ytelsene i lokalet ikke er i henhold til detaljer i avtalen.
Stikkord til sentrale temaer i en velutviklet kravspesifikasjon:
Bærekraft – materialvalg, krav til ombruk, delingsøkonomi, avfallshåndtering, sertifisering, livssyklusvurdering
Energi – driftsoptimalisering, energikilder, solavskjerming
Smarthus – integrering av eiendommens funksjoner og informasjonsinnhenting for optimalisering av bruk, energi, matproduksjon, arealbruk
Kvaliteter – tilpasning til konkrete behov utført av utleieren på vegne av leietakeren som går utover normal tilpasning og kan ha svært stor verdi og berør alt av overflater, inventar og utstyr. Her kan nevnes alle synlige overflater, IT krav, sikkerhet, profilering, design, individuelt tilpassede rom/møbler, rundsummer og andre bidrag
Struktur – beslutningsplan, prosjekthåndtering, krav og forskrifter
Hvorfor bruke en rådgiver?
En erfaren rådgiver er et kinderegg.
Detaljfokus på områder som leieavtalens klausuler, tekniske og kritiske detaljer for optimal utforming og kvalitetssikring av en forpliktelse som for de fleste virksomheter er betydelig.
Lang erfaring med komplekse leietakerprosesser gir leietakeren en effektiv håndtering, kunnskap, posisjonering – kunnskap som leietakeren selv sjelden benytter da det ofte er mange år mellom hver prosess eller flytting.
Ofte får leietakeren litt beslutningsvegring når avtalen skal signeres eller styret stiller detaljerte spørsmål til hvordan resultatet har fremkommet og om det er beste mulige vilkår som legges frem. En strukturert prosess gir alle svarene leietakeren behøver og enklere beslutningshåndtering. I tillegg kan verdier fremforhandlet i prosessen utgjøre en stor forskjell både for forpliktelsen og ikke minst kvalitetene leietakeren har rundt seg i sitt daglige virke. Risikoen for feilvurderinger, fallgruver og mangler reduseres betydelig gjennom en grundig prosess og god bistand.
Hvorfor Return?
Å velge rådgiver kan være vanskelig. Det er mange som jobber med det samme, men som kanskje har ulikt fokus.
I bunn og grunn handler det om hvilken rådgiver virksomheten har lyst til å jobbe med. Kjennetegn ved Return er høy utdannelse, struktur, uavhengig og ærgjerrig. Hos Return er det ett hode med bred erfaring som jobber effektivt og kobler sammen øvrige ressurser i en større verdikjede kun ved behov.
Fordeler ved Return:
Ingen interessekonflikter internt i selskapet
Ingen overhead kostnader = lavere honorarer
Lang erfaring, markedsinnsikt og gjennomarbeidede metoder er tidsbesparende og effektivt
Hvordan kan man sikre vilkår og ha innsikt i markedet uten en analyseavdeling?
Return har tilgang til markedets beste verktøy Create Insight av Visma Property Solutions utarbeidet over titalls år og som benyttes av over 400 virksomheter. Verktøyet gir fullstendig og detaljert oversikt over eiendomsmarkedet, eierstruktur, områdeanalyser, ledighetsanalyser, markedspriser og flyttemønster. Dette gir rådgiveren lokalkunnskap uansett hvor i landet leietakeren befinner seg og omfatter mer enn hva rådgiveren har behov for i sine analyser. Analyseavdeling Check!
Ta kontakt med Return om du ønsker et uforpliktende møte og vurdering av deres situasjon.